¿Qué cuenta como "primera vivienda" para no pagar Sellos en CABA?
Cuando comprás una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires, uno de los gastos que aparece es el Impuesto de Sellos. La buena noticia es que existe una exención para quien accede a su vivienda única, familiar y de ocupación permanente. La duda que casi todos tienen es la misma: ¿mi caso entra o no entra? Acá te lo explicamos en criollo, con los casos más frecuentes que vemos al vender y comprar en Saavedra, Villa Urquiza y toda la Ciudad.
Qué es el beneficio de "vivienda única" para Sellos
El Impuesto de Sellos grava la escritura de compraventa. En CABA existe un beneficio para quien compra su vivienda única: si la operación cumple los requisitos y no supera el tope vigente que fija la Ley Tarifaria, ese comprador queda exento del impuesto sobre esa parte. Si el valor supera el tope, el impuesto se calcula sobre el excedente según la alícuota vigente.
Para acceder tienen que darse, en general, tres condiciones al mismo tiempo: que sea tu única propiedad destinada a vivienda, que tenga carácter familiar y de ocupación permanente, y que el valor no supere el tope establecido por la normativa de CABA. Los montos y alícuotas se actualizan por ley, así que el número exacto conviene confirmarlo con el escribano al momento de escriturar.
El punto clave: mira TODO tu patrimonio, no solo lo que comprás
El error más común es pensar "si voy a vivir ahí, ya está". No es tan simple. Para definir si es tu vivienda única, se analiza tu situación patrimonial completa. Por eso influyen cosas como: si tenés otro departamento alquilado, si heredaste un porcentaje con tus hermanos, si figurás como titular de una cochera o un terreno, o si tenés una propiedad en otra provincia. Todo eso puede cambiar si calificás o no.
Casos frecuentes que vemos en Saavedra y CABA
Estos son los planteos que más se repiten. Tomalos como una guía orientativa: la definición final siempre la da el escribano interviniente según tu documentación.
¿Qué significa que sea mi "única vivienda" para la exención de Sellos?
Significa que, al momento de la operación, esa propiedad sea tu único inmueble destinado a vivienda, que tenga carácter familiar y de ocupación permanente, y que su valor no supere el tope vigente fijado por la normativa de CABA. No alcanza con que "vivas ahí": se mira tu situación patrimonial completa.
Tengo un departamento que alquilo y quiero comprar otro para vivir. ¿Aplico?
En general no, porque ya sos titular de otro inmueble. El beneficio está pensado para quien accede a su vivienda única. Si tenés otra propiedad a tu nombre (aunque la alquiles), lo más probable es que no califiques. Conviene revisarlo con el escribano según el caso puntual.
Vendí mi casa y voy a comprar otra para reubicarme. ¿Puedo usar el beneficio?
Depende del momento y de si, al escriturar la nueva, esa pasa a ser tu única vivienda. Si ya no sos titular de la anterior y la nueva será tu vivienda única, familiar y permanente, podrías calificar. La secuencia de las operaciones importa mucho, así que se analiza con el escribano.
Nunca tuve una propiedad a mi nombre. ¿Califico?
Es el escenario más típico para acceder al beneficio: si es tu primera propiedad, será tu vivienda única, familiar y de ocupación permanente y no supera el tope, tenés muchas chances de aplicar.
Heredé un porcentaje de una propiedad junto con mis hermanos. ¿Eso me deja afuera?
Puede incidir. Ser titular de un porcentaje de otro inmueble (aunque sea una parte heredada) suele considerarse a la hora de evaluar si tenés "vivienda única". Cada caso se analiza según el porcentaje y el destino de esa propiedad.
La propiedad que quiero comprar está en sucesión o en trámite de donación. ¿Cambia algo?
El origen del inmueble (sucesión, donación) hace a la forma de escriturar y a los tiempos, no necesariamente al beneficio en sí. Lo determinante para la exención es tu situación como comprador y que la unidad sea tu vivienda única.
Tengo una propiedad en otra provincia. ¿Me afecta para la compra en CABA?
Puede afectar. Aunque el inmueble esté en otra jurisdicción, ser titular de otra vivienda se tiene en cuenta al evaluar si esta sería tu única vivienda. Se revisa caso por caso.
Soy nudo propietario o tengo el usufructo de un inmueble. ¿Cuenta?
Son situaciones particulares. La nuda propiedad y el usufructo tienen tratamientos distintos y conviene analizarlos puntualmente con el escribano antes de dar por hecho que aplicás (o que no).
Tengo una cochera, un terreno o un lote a mi nombre. ¿Eso rompe la "vivienda única"?
Depende del tipo de bien y su destino. Una cochera, un local, una oficina o un terreno no son "vivienda", pero igual pueden considerarse en el análisis patrimonial. Lo mejor es confirmarlo antes de firmar.
La propiedad figura a nombre de una empresa o de una sociedad. ¿Aplica el beneficio?
El beneficio está pensado para personas humanas que acceden a su vivienda. Si la titularidad es de una empresa o sociedad, en general no corresponde la exención de vivienda única.
Me estoy divorciando y la casa está a nombre de los dos. ¿Cómo impacta?
Impacta según cómo quede la titularidad después. Si dejás de ser titular de esa vivienda y comprás otra que será tu única, podrías calificar. Es un caso que se resuelve mirando la situación final, no la del medio.
¿Cómo sé, antes de firmar, si realmente aplico al beneficio?
Con un checklist rápido y, sobre todo, confirmándolo con el escribano interviniente. Abajo te dejo una herramienta orientativa para que tengas una primera idea; la palabra final siempre la tiene el escribano según tu documentación.
Checklist rápido: ¿aplico al beneficio de Sellos?
Respondé estas preguntas para tener una primera orientación. No reemplaza el análisis del escribano, pero te da una idea de por dónde viene tu caso.
Herramienta orientativa. El encuadre definitivo del Impuesto de Sellos lo determina el escribano interviniente según tu documentación y la normativa vigente.
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Fuentes
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — información sobre el Impuesto de Sellos y la exención por vivienda única.
- Ley Tarifaria vigente de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (alícuotas y topes del Impuesto de Sellos).
La información fiscal es de referencia y puede variar según la normativa vigente. El encuadre definitivo de cada operación lo confirma el escribano interviniente. Danila Greppi — Martillera y Corredora Inmobiliaria, CUCICBA Mat. 3906.